Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu składa się z części zmiennej i stałej. Zmienna jest stawka bazowa , czyli jednakowa dla wszystkich banków stopa procentowa, aktualizowana średnio co trzy miesiące. Stawką bazową jest WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – określający wysokość oprocentowania na polskim rynku bankowym. W roku bieżącym WIBOR średnio znacznie wzrósł (dużo powyżej oficjalnych stóp procentowych w Polsce), a ostatnio tylko nieznacznie się obniżył i wynosi 4,16%. Zmiany stawki bazowej WIBOR dokonują się według prawa codziennie, jednak banki – jak powiedzieliśmy – aktualizują (uśredniając) oprocentowanie kredytów raz na trzy miesiące. Inne stopy procentowe dotyczące kredytów walutowych to np. LIBOR (londyńska), EURIBOR (europejska) dotycząca kredytów w euro. 

Stała część oprocentowania to marża , zysk banku powyżej stopy procentowej. Marża jest narzucona przez bank, niezmienna przez cały okres kredytowania (chyba że w umowie tego nie zastrzeżono). Są duże różnice co do wysokości marży w poszczególnych bankach i to głównie one powodują znaczne dysproporcje w poziomie oprocentowania (aż do kilku punktów procentowych).

Oprocentowanie nominalne a realne

Oprocentowanie nominalne to tylko część oprocentowania realnego, ta mianowicie, która tyczy samego kapitału kredytu . 

Oprocentowanie realne obejmuje także prowizje i wszystkie opłaty dodatkowe , czyli całość kosztów kredytu. Oto przykład proporcji jednego do drugiego w druku reklamowym: kredyt na 7,5 % (procent nominalny) to w istocie kredyt na 12,5% (co jako procent realny podano niżej drobnym drukiem).

Oprocentowanie a wielkość rat

Sama wysokość oprocentowania nie wystarcza do oceny kosztów kredytu, ponieważ na przykład forma spłaty w równych ratach może go uczynić droższym. Warto prześledzić, dlaczego raty malejące to generalnie tańszy wariant spłaty kredytu. 

Jak ustalana jest rata malejąca ? Kapitałowa część raty to kwota uzyskanego kredytu podzielona na na liczbę lat kredytowych. Odsetkowa część raty powstaje przez podzielenie oprocentowania w ujęciu rocznym na 12 części i pomnożenie przez bieżące saldo zadłużenia. Daje to wysokość miesięcznych odsetek od kredytu. Ponieważ w miarę spłaty wysokość kredytu spada, maleją odsetki i kolejna rata zmniejsza się o tę część. 

Rata równa zgodnie z nazwą, pozostaje stała. Raty równe są niższe od malejących w pierwszym okresie. Jednakże wyższa jest część odsetkowa i cały kredyt ostatecznie jest droższy.