Wzrastające stopy procentowe. Kiedy wybrać oprocentowanie stałe, a kiedy zmienne?

Stopy procentowe w Polsce przez wiele ostatnich lat utrzymywały się na rekordowo niskim poziomie. Sytuacja ta stwarzała możliwość posiadania większej zdolności kredytowej, pozyskania tańszego kredytu i płacenia niższych rat, ale obecnie wzrastające stopy procentowe zmieniają nieco sytuację na rynku.

Rozważając zakup nieruchomości, która ma być finansowana kredytem, warto więc zwrócić uwagę na kwestię oprocentowania (o ile kredyt będzie nam towarzyszył dłużej niż kilka miesięcy, czyli nie jest zaciągany w celu jednorazowego sfinansowania flipa – obrotu nieruchomością). W takiej sytuacji oprocentowanie będzie jednym z ważniejszych elementów, determinujących koszt tego kredytu. Mamy możliwość wyboru dwóch wariantów oprocentowania – zmiennego i stałego. Który z nich wybrać i czym się kierować?

Zacznijmy od scharakteryzowania obu typów oprocentowania:

• Oprocentowanie zmienne – składa się ze stałej marży banku, niezmiennej w całym okresie kredytowania (chyba że nie spełniamy warunków wynikających z umowy kredytu) oraz stawki referencyjnej WIBOR3M lub WIBOR6M, której wysokość zmienia się odpowiednio co 3 albo 6 miesięcy. Ze względu na zmieniający się WIBOR, co obecnie obserwujemy, istnieje ryzyko wzrostu wysokości raty. Wyjściowo oprocentowanie zmienne jest niższe niż oprocentowanie stałe, więc poza niższą ratą banki także korzystniej liczą zdolność kredytową.
• Oprocentowanie stałe – w większości banków dostępne na okres pierwszych 5 lat, a w niektórych bankach nawet do 7 lat. Po tym okresie kredytobiorca ma do wyboru dwie opcje: przedłużenie oprocentowania stałego na kolejny okres, jednakże na warunkach, jakie będą wówczas obowiązywały, lub przejście na oprocentowanie zmienne. Zawsze można także rozważyć trzecią opcję, czyli refinansowanie kredytu w innym banku (przeniesienie kredytu do innego banku). Stałe oprocentowanie niesie za sobą ryzyko, iż wysokość raty może być okresowo wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie oprocentowania zmiennego, ale daje poczucie większego bezpieczeństwa i stabilności – poprzez niezmienność raty we wskazanym okresie łatwiej zaplanować wydatki. Decyzje RPP dotyczące obniżenia stopy referencyjnej w maju 2020 r. prawie do zera – miały na celu między innymi złagodzenie ekonomicznych skutków pandemii koronawirusa. Jednak ten okres mamy już za sobą; Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o podniesieniu stóp procentowych. Jedną z przyczyn była, rzecz jasna, inflacja. Próbując zahamować drastyczny wzrost cen, RPP wyznaczyła pierwszą podwyżkę już w październiku 2021 r., konsekwentnie podnosząc stopy w kolejnych dwóch miesiącach. Na moment pisania tego artykułu stopa referencyjna wynosi 1,75%.

Wpływ stóp procentowych na wskaźnik WIBOR

Gdy NBP oficjalnie zwiększa stopy procentowe, GPW BENCH-MARK S.A., który odpowiada za publikację stawek WIBOR3M i WIBOR6M, również reaguje na te wzrosty – ale w sposób pośredni. Co za tym idzie, posiadacze kredytów, otrzymują z banku nowe harmonogramy, które będą zawierały wyższe raty spłaty, uwzględniające wyższą stawkę WIBOR. Nie dzieje się to jednak z dnia na dzień – otrzymanie nowego harmonogramu zależne jest od tego, w jakim terminie bank kredytobiorcy aktualizuje stopy procentowe.

Taka zmiana oprocentowania przekłada się na wyższą ratę spłaty kredytu. Czym zatem kierować się przy wyborze oprocentowania, aby wybrać najlepiej? Przede wszystkim analizę należy rozpocząć od identyfikacji własnych potrzeb, ze szczególnym uwzględnieniem celu, w jakim zaciągamy kredyt.

Dla fliperów oprocentowanie zmienne – ale czy w każdej sytuacji?

Gdy mówimy o popularnym flippingu (zakup, remont, sprzedaż), a nasza strategia ma polegać na zaciąganiu kredytu hipotecznego pod zakup nieruchomości i jego spłacie po sprzedaży tej nieruchomości – zdecydowanie rekomenduję wybór oprocentowania zmiennego. Przede wszystkim z uwagi na krótki interwał czasowy, w jakim będziemy korzystać z przedmiotowego kredytu. Zazwyczaj trwa to od 3 do 4 miesięcy – tak średnio wynika z doświadczeń klientów, którympomagamy uzyskiwać podobne finansowanie. W tym krótszym czasie decydowanie się na (wyższe) oprocentowanie stałe w takiej sytuacji nie miałoby uzasadnienia – po pierwsze rata kredytu byłaby większa, a po drugie nie mamy tu do czynienia z ogromnym ryzykiem zmiany stawki WIBOR na tak wysoką, aby poziom oprocentowania zmiennego znacząco przewyższył poziom oprocentowania stałego. Dodatkowo fliperom często zależy na maksymalnym wykorzystaniu zdolności kredytowej, a w przypadku oprocentowanie zmiennego będzie ona wyższa. Oprocentowanie zmiennie jest niższe bazowo, natomiast stałe jest wyższe bazowo.

Trzeba pamiętać, że najważniejsze czynniki determinujące koszty kredytu przy flipie to: koszt wejścia i wyjścia z kredytu, czyli prowizja za uruchomienie kredytu, ubezpieczenie od utraty pracy, które często jest płatne z góry za pewien okres, a także prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. Te czynniki w największym stopniu wpływają na koszt finansowania w omawianej strategii działania.

Odmienna sytuacja występuje jednak, gdy fliper wykorzystuje kredyt hipoteczny (opcjonalnie pożyczkę hipoteczną) w sposób nieprzerwany, zaciągając to zobowiązanie tylko raz, a nie każdorazowo pod kolejne nieruchomości. W takiej sytuacji zabezpieczenie musi być ustanowione na innej nieruchomości (nieruchomość ta może należeć do flipera, ale niekoniecznie musi należeć), po to, aby po sprzedaży mieszkania, które jest przedmiotem obrotu (ale nie jest zabezpieczeniem), środki wracały do flipera, a nie trafiły do banku tytułem spłaty kredytu. Dla tej strategii zabezpieczenie na innej nieruchomości jest warunkiem obligatoryjnym, ponieważ jeśli cel kredytu byłby tożsamy z zabezpieczeniem, to sprzedaż nieruchomości oznaczałaby obowiązek zwolnienia hipoteki, czyli wymuszałaby spłatę kredytu. Powyższy mechanizm działania daje nam więcej swobody w dysponowaniu kapitałem, a dodatkowo nie występuje tu konieczność cyklicznego wnioskowania o kolejne kredyty. W przypadku takiej strategii działania, kiedy pożyczony kapitał będzie nam towarzyszyć przez kilka/kilkanaście najbliższych lat, warto rozważyć oprocentowanie stałe. Oczywiście taki ciągły dostęp do kapitału możemy uzyskać także poprzez kredyt w rachunku bieżącym/limit w koncie – który to produkt w przypadku dużej skali flippingu będzie bardzo uzasadniony.

Naszym zadaniem jako ekspertów finansowych w kontekście flippingu jest zoptymalizowanie kosztu kredytu, dbałość o to, aby prowizje za uruchomienie kredytu czy za wcześniejszą spłatę nie wystąpiły lub były na jak najniższym poziomie – stanowi to oznakę, że kredyt jest dobrany właściwie do takiego zamierzenia inwestycyjnego. Trzeba także zawsze pamiętać o możliwości refinansowania kredytu w innym banku, który zaproponuje lepsze warunki.

Wybór oprocentowania zmiennego może być także odpowiedni dla osób kupujących na potrzeby własne czy wynajem, ale akceptujących ryzyko wzrostu stóp procentowych.

Oprocentowanie stałe dla osób kupujących na potrzeby własne oraz inwestycyjnie na wynajem

Problem związany ze wzrostem oprocentowania wywołanego podniesieniem stóp procentowych nie dotknie tego, kto zdecydował się na kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem gwarantuje niezmienność raty w okresie pierwszych 5 lat od jego zaciągnięcia (w przypadku niektórych banków nawet do 7 lat). Niezależnie od tego, czy WIBOR wzrośnie, czy zmaleje – poziom oprocentowania będzie taki sam. Jest on wyższy średnio o ok. 0,5-1% od oprocentowania zmiennego, czyli na dzień dzisiejszy kredyt z oprocentowaniem stałym będzie nieco droższy – jego rata będzie wyższa. Ponadto warto mieć na uwadze, że przy takim wariancie nasza zdolność kredytowa jest liczona mniej korzystnie. Jednakże te niedogodności rekompensuje nam spokojny sen nawet w chwili wzrostu WIBOR-u (przynajmniej przez pierwsze 5, a bywa, że i 7 lat).

Jeśli planujemy zakup nieruchomości w celu jej późniejszego najmu, należy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jako inwestorzy akceptujemy ryzyko zmiany stawki WIBOR. Jeśli chcemy mieć pewność, że miesięczna nadwyżka finansowa wynikająca z różnicy między czynszem najmu a ratą kredytu będzie stała, wówczas rekomendowanym rozwiązaniem również będzie wybranie wariantu oprocentowania stałego. Przy tym oprocentowaniu stopa zwrotu, jaką będziemy generować, będzie stała i realna do utrzymania.

Także w przypadku zakupu nieruchomości na potrzeby własne godnym rozważenia będzie wybór oprocentowania stałego, z analogicznych powodów jak wymienione.

Różnice wynikające z dwóch typów oprocentowania oraz ich wpływ na parametry kredytu – na podstawie przykładowej oferty banku: